每经记者 包晶晶每经编辑 陈梦妤

　　土拍持续升温
，各地高溢价地块频出，2025年如何买房？DeepSeek热潮引发产业格局变动 ，城市热点会否发生变化？

　　2月25日晚
，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第六期，58安居客研究院院长张波
、上海中原地产市场分析师卢文曦（排名不分先后）做客直播间 。

　　2025年楼市开局 ，小城市甚至部分县城的房价并没有出现预期中的下跌
。

　　“尤其是县级市
，以及部分地级市，大家都认为房子太多了 ， ”张波表示，“其实很多小城市房价下跌是在2022年到2023年
，反而在2024年降得差不多了，春节返乡人群会发现一方面房价没怎么跌 ，另一方面好的房子大家都在抢。在县城或者小城市有个特点
，一旦出了一个好的小区，哪怕在每平方米平均单价四五千元的区域 ，这个房子卖到1万元/平方米
，还是有很多人会来抢” 。

　　“这就给我们一个启示，大城市的核心优质板块率先复苏 ，这一规律是明显的
，但不代表所有小城市、能级低的板块，一定不会率先反弹
。
”

　　张波认为 ，当下判断“小阳春”
，应当量重于价。

　　“无论在哪个城市，2月下半月 、3月
、4月 ，成交量是否超过去年同期是第一衡量指标，然后再考虑价格问题 。如果成交量明显高于去年同期
，但成交价格微降，可以认为它也是‘小阳春’ ，只是成色稍显不足；如果量价齐升
，则是一个成色十足的‘小阳春’。 ”张波表示
。

　　“3月市场势必会有成交量集中释放的过程。
”卢文曦说，“从70城房价指数来看 ，去年四季度已经开始好转
，现在一线城市新房和二手房价格都止跌回稳，二线城市新房价格也开始转涨、二手房跌幅收窄 。上海双休日二手房的网签量再现破千套 ，相当于回到了2024年10月之后比较顺畅的交易状态
，市场成交活跃度较高
。周边的城市也都在不遗余力地出台政策继续烘托市场氛围，比如杭州余杭区购房补贴 、契税补贴
、人才购房政策等”。

　　对于网传的“进一步取消限购 ” ，卢文曦判断
，“从政策角度来看，北京、上海 、深圳宽松政策短期已经基本到位 ，相信各个城市的储备政策也都准备妥当，什么时候把政策推出来
，其实要看市场有没有一些新变化
” 。

　　张波也认为，对于北京
、上海、深圳这样的城市 ，2024年四季度成交量表现已经不错
，结合现在二手房挂牌量积极上升 、挂牌周期缩短的实际情况，事实上没有进一步放松的必要
。

　　卢文曦提出 ，市场在转势过程中
，更突显买房两大重要能力，一是选产品 ，二是选趋势。

　　“有买房计划的人
，在转势过程中应该积极做出决策，不要等 。有时候等到了某个爆发点 ，反而失去了选择权
。”

　　“按原先下行通道中的逻辑
，业主挂牌会选择主动调价，但现阶段房东已经不愿意再降价。根据上海中原地产的观察 ，去年四季度开始，不少成交房源已经不是小区里最便宜的了
，底部价格在往上走，原先议价空间能达到10% ，现在大约3% 。 ”

　　对此
，张波也有同样的看法
。

　　“当下买房人不要总想着买在谷底，这种转瞬即逝的节点实际上非常难把握；对于卖房置换的群体 ，不必过于纠结卖价低还是高
，先卖再买的置换周期不宜拉得过长，甚至收到部分房款之后 ，就可以考虑对中意的房子进行锁定。
”

　　张波提醒：“土拍的热度通常会很快传导到销售市场
，但并不意味着土拍热，这个板块未来就一定好 。当看到土拍升温
、地块高溢价 ，不要一味地被信号和情绪影响判断
，还得对实际情况分析后做决策。”

　　张波强调，当下买房最重要的考量指标是“稀缺 ” ，以及“稀缺
”理由的长期存在，一般这个周期是3~5年
。

　　“我们思考一个问题：如果你是一个从事AI人工智能研究的大学毕业生
，要在二线城市中做一个选择，是否更倾向于杭州？”张波提出。

　　“DeepSeek的热潮对于产业变革有着直接影响 ，但这个热点并不是孤立的 。杭州本身就有一定的土壤
，未来的产业机会对于杭州这样的城市也非常重要
。与房地产相关的两个方面，一是买房 ，二是租房。所以从长远来看
，未来有更多产业布局的城市，包括长三角 ，也包括成都、西安等
，都会带来更多的人口流入，能够支撑城市未来更好的发展 ，机遇一定大于挑战 。 ”张波说
。

　　卢文曦认为
，人是跟产业走的，产业走到哪里 ，相应人群就走到哪里。像杭州 、合肥、苏州，是典型科技创新城市
，产业越高端，区域消费能力相对更强一些 。

　　“再来看制造业升级带动的城市 ，成都
、西安等地
，新能源汽车、航空航天领域引进人才，能够间接带来市场的稳定
。还有一种就是消费升级 ，也就是服务业扩张的新方向
，比如长沙和成都，都是比较典型的能够吸引人口的城市 ，同时推动小户型公寓产品发展。因此产业集聚的地区
，房地产市场一定能够保持弹性和活力 。”

　　封面图片来源：视觉中国-VCG111347477275